国家石油天然气管网集团有限公司入驻新落成的现代化写字楼——城科大厦。能为大型央企提供服务，在北京城建集团置业公司还是第一次，对城科大厦项目部经理郭帅和书记刘晶晶而言，改造升级等挑战接踵而至。目前，各项配套改造工程有序推进，预计春节后可达到正式办公条件。

彰显团队善打硬仗风采

2019年3月，刘晶晶作为置业公司城科大厦筹备组负责人，来到位于地铁13号线柳芳站对面的新大楼。

“这里原是城建集团党校所在地，老旧建筑与周边地理环境格格不入。2014年，城科大厦项目规划建设启动，2019年才正式由我们来负责运营。”刘晶晶说。

城科大厦由A座、B座和C座组成。根据管网公司办公部署，A座用于管网公司机关总部行政办公，B座用于管网公司各直属中心（机构）行政办公及科研，C座用于管网公司调控指挥中心。

7月底，城科大厦项目部成立，有着施工经历的郭帅来到项目担任经理。结合项目特色和定位，确定了“三部一室”的管理架构，设置了工程管理部、秩序维护部、客户服务部及项目办公室。

项目部在认真完成承接查验工作的同时，还针对使用环节中的特殊需求进行了调整，提升了大厦的使用舒适度。

 如原先的设计并没有给地下车库设置防风卷帘门。郭帅说：“我们项目的定位高端，其实普通设施在每个写字楼都差不多，但高端项目聚焦细节，才能真正打动业主。”原来到了冬天，地下车库如果没有卷帘门，会因内外压力不同产生冷风倒灌，使得地下车库极为寒冷，会给业主使用带来不好的体验，还有可能冻裂水管等地下设施。

 “其实没有卷帘门从规范上讲没有任何问题，但是从业主需求和感受角度，我们必须提前谋划。”刘晶晶说。为此，项目向施工单位提出增加防风卷帘门的安装。

 打造“物业+施工”新模式

2019年8月的一天，城科大厦员工迎来一批特殊的客人——管网公司员工。

“我们已经找了29座写字楼，来城科大厦前，还对北京城建集团进行了了解，城建品牌、质量、规模等优势较为明显，所以也对城科大厦的参观充满期待。”该公司一位负责人说。

让郭帅没想到的是，城科大厦不仅成为管网公司办公用地，而且是以整体租赁的形式。“一个物业项目一次性租赁给一家企业，在整个行业里也非常罕见，而且租赁面积达到了58000平方米。”郭帅说。

这样一来，郭帅团队的职责发生了极大变化。原先的物业服务只是他们的一项工作，而现在，要结合管网公司要求，代行其职能对大厦进行改造成了团队的重要工作。大厦所有空调系统、装饰装修、楼宇智能化及强电照明系统均要进行功能升级，在两个月的时间内需完成近34000平方米的办公装修改造，以满足管网公司使用需求。

以往的物业企业主要是监督管理小业主自己的装修改造工作，多则上千平方米，少则几十平方米的装修改造，只要按照规定巡察并监督消防安全即可。

可如今，所有的装修改造对接任务全部由置业团队与设计单位、施工单位对接，在做好与业主共同组织功能布局、设备和材料选型、智能化系统功能需求等专项方案讨论的同时，还要组织各参施单位每日召开生产协调会，推进施工进度，严格施工安全和质量管理。施工过程中，有时候一个螺丝、一袋水泥的运输都需要物业员工操心，为了提高效率，团队采取了多种措施。

其中对于建筑垃圾进出的管理，原来小业主装修后，施工单位需要给业主提供需求，业主再找到物业开具凭证，物业公司不需要对接施工单位。现在作为业主代管团队，必须根据施工进度安排，团队和施工单位确认了使用施工单位的建筑垃圾进出单，物业的保安也给予认可，省去了中间环节，提高了施工效率。

对郭帅而言，这种“施工+物业”的新型模式确实让团队面临全新挑战，但他也坦言，这样的锻炼能够让物业团队成为全能选手，为日后的发展打下基础。

党建引领力促高质量服务

2019年7月24日，城科大厦项目党支部成立。“业主要求特别高，对于物业管理，我们需要提改进的地方还有很多，党建工作可以帮助我们提升日常服务水平。”书记刘晶晶说。

到2019年12月，党支部带领支部党员开展理论学习3次，组织支部参观活动3次，讲党课1次，召开“不忘初心、牢记使命”专题组织生活会和民主评议党员活动1次，支部凝聚力不断提高。党支部还牵头组织了多次内训大讲堂活动。“日常物业服务虽然都在一个大楼里，但是岗位不同，很难经常交流，通过大讲堂我们围绕业主需求和项目实际进行了多次分析和探讨。”郭帅说。

比如业主对于灯光颜色的控制、新风系统的要求、区域划分的计划等，都是项目部员工要面临的考验。

内训大讲堂的第一课便是智能化理念。“管网公司的物业服务标准和装修改造要求全部对标中石油总部大厦，其中灯光控制要求在不同光线下实现灯光色温的自动调节。”郭帅说。

虽然城科大厦的许多硬件已经定型，但结合业主的需求，找寻最佳的改造方案，成为大讲堂的重要内容。比如调整出风口位置、分割房间的技巧、消防系统验收、建筑设计理念与业主的对接等课题，都成为党员群众热议的话题。

刘晶晶说：“我们的党建工作聚焦生产经营一线最迫切的内容，不空谈理念和愿景，而是聚焦到每一个具体环节。”

除了自学，项目党支部还组织团队成员前往同类型的高端项目进行交流研讨，对标先进企业的管理理念，为整个大厦更好地服务管网公司打下坚实的基础。