导语

区别于以往的老旧小区改造，新一轮城市更新不只是单纯的建筑翻新拆改，如今更加注重内容以契合居民对美好生活的追求。新一轮城市更新正在由建设修补模式向更新运营模式转变，通过运营主体的提前介入，引导城市更新的规划设计，主导建设实施的全过程，为后续运营和城市持续焕发活力创造可能。

老旧小区改造是重大民生工程，改造成效与居民生活息息相关。平谷区委区政府在推动实施2022年老旧小区综合整治项目的过程中，按照跨区域统筹，片区资源整合，积极引入社会资本的改造思路，采用全生命周期招标的创新模式，积极助推项目落地，解决群众的急难愁盼问题。由住总集团开发公司和住总集团一公司组成的联合体中标平谷区老旧小区综合整治项目。

这是北京市老旧小区综合整治联席会议办公室通过的第5批综合整治项目之一。住总集团此次将依托“投资+设计+建设+运营”全产业链优势并按照“整体授权，分步实施，多点盈利”的市场化运作方式和“微利可持续”的原则，在实践中努力探索出一条可复制、可推广的城市更新“住总路径”。

这个项目由老旧小区改造和存量资产提升改造两部分组成。改造部分共涉及滨河街道南小区、平谷镇城隍庙小区、安家胡同小区、平安街75号楼、北斜街123号院30栋住宅楼，面积共计10万平方米，1515户居民将会受益。

这次改造以需定向，直击居民关切。针对居民最关心、最直接、最迫切、最现实的利益问题出发，推动解决矛盾突出问题，完善确定了最终方案，是一次既重面子又重里子的城市更新行动。

以滨河街南小区为例，这是一处建于1989年的典型老旧小区。目前主要存在楼本体户内上下水管锈蚀漏水、楼梯间墙面污损、楼梯扶手破损、附墙飞线密布凌乱、公共区域灯具老旧且照明不均匀等状况。自行车棚也因年久失修漏雨严重。

住一公司改造团队负责人黄超列举了一连串的改造项目：首先楼内的上下水管道要更换改造，使居民不再为水发愁，其次楼梯间的墙面、顶棚都要重新粉刷装修，栏杆扶手要进行修补。计划中还要增设灭火器等安防设备。

室内公共区域的弱电线要规整收纳到金属线槽中，室外的弱电线缆要归入人孔井中。为便于出行，小区道路要拆除原混凝土路面重新铺设柏油路面并规划新的停车位。小区中还会增加方便老年人和儿童活动的防护塑胶场地。车棚也要返修见新更换屋面。

“生活有品位，家园有颜值”。在南小区最具备条件的东南入口处，将新建一座形象大门。设计采用了柔和飘逸的几何形体，在满足社区出入基本功能的同时营造出温馨舒适的质感，提升居民的归家仪式感和社区归属感。

据住一公司改造团队胡高峰介绍，小区中还将为居民打造一处具备假山、喷泉、凉亭景观的交流休憩空间。这处空间还将具备组织社区运动的功能，料将辐射整个小区乃至周边片区，为居民的社区公共生活增资添彩。

改造规划中，设置了多元化的立体空间，规划了合理的动线，空间地块价值与品质生活都将得到提升。新社区将注重保持居民的文化记忆和生活的烟火气，延续城市的活力与生命力。

 “变闲为宝为民所用”是存量资产提升改造项的宗旨。南小区锅炉房这处占地约4000平方米的存量低效资源也将焕发新的生命。住总开发公司将投资1500万元对原锅炉房、堆煤场和附属办公楼进行改造。按照规划，这里将成为集社区服务中心、邻里商业中心、文体活动中心、康养照料中心四个功能业态于一身的社会服务综合体。

开发团队项目负责人郭轶辉介绍，社区疗养中心将融合养老照料、老年食堂、疗养保健，成为社区全龄养老机构。文体中心的空间设计用途多变，可以作为篮球羽毛球、排球、乒乓球及网球的活动场所，还可以市场化运作开展健身或儿童兴趣培训。社区邻里商业中心集中了生鲜超市、美食档口和便民服务项目。

而社区服务中心的构建引入了民众融合理念，是邻里交流议事的重要场所。他还表示，虽然周边的育才胡同被称为当地的“小吃生鲜一条街”，但是商业形态均为临街商铺，业态较为低端，缺乏综合性大型商超。街上的违建还需要进一步治理提升，更多的新业态也将会被引入进来。

改造工程开工后，小区居民表示：小区建成快40年了，房屋一天天老旧，环境一天天变差。今年得知我们小区被列入老旧小区改造后，大家特别开心。

全力提升老旧小区和周边公共配套资源的品质，满足居民的生活需求，提升城市活力是城市更新的目的。探索城市更新统筹谋划机制和城市更新可持续模式更具现实意义。

开发公司郭轶辉表示：平谷区老旧小区综合整治项目作为住总集团范围内首个“投资+设计+建设+运营”一体化运作的城市更项目，对于带动我们集团全产业链发展、实现多点盈利具有重要意义，是集团深入城市更新领域的里程碑项目。

开发公司作为投资端，将通过对锅炉房等存量资源的更新改造、后期运营，引入社区商业、文体活动中心等业态，在服务好周边乃至平谷全区居民的同时，实现企业的微利可持续目标，达到政府、居民、企业多方共赢。